Não é de hoje que o mercado imobiliário sofre com elevada carga tributária. Apesar disso, a proposta da reforma tributária prevê o aumento significativo das alíquotas incidentes sobre o ramo. Atualmente, o setor imobiliário é tributado de forma cumulativa, com apuração de PIS e COFINS – além do IRPJ e CSLL, os quais não estão suscetíveis à mudança na norma geral, pelo menos por ora – exclusivamente sobre o valor de venda, sem dedução dos custos incorridos.
Com as novas regras, o regime passa a ser o não-cumulativo, à medida em que o cálculo do débito do IVA (IBS e CBS) sobre a venda do imóvel deverá observar os créditos sobre custos relacionados à produção. Portanto, passa-se a aplicar o sistema crédito/débito para todas as empresas, inclusive as empresas optantes pelo Lucro Presumido, diferentemente da regra atual que disponibiliza esse regime de tributação somente para as empresas optantes pelo Lucro Real.
Para fazermos uma breve comparação, a alíquota que hoje é de 3,65%, sobre o valor total da venda, passa a ser de 26,5% a 28% (alíquota ainda não estabelecida pelo Poder Legislativo) sobre a diferença entre o débito tributário ocorrido da venda e os créditos dos custos operacionais.
É verdade que o segmento contará com um redutor de alíquota de 40% sobre o IVA total, resultando em uma alíquota média entre 15,9% e 17,9% – a depender do faturamento anual da Pessoa Jurídica – sobre o lucro das transações de imóveis novos. Ainda, haverá o redutor social de R$ 100 mil sobre o valor tributável, com o objetivo de reduzir o custo de imóveis populares. Entretanto, quando somamos o IVA ao ITBI, a despesa tributária final poderá chegar a quase 20% sobre o valor do imóvel.
Trata-se, portanto, de um aumento expressivo na tributação, que assusta o empresariado, mas que, ao fim da linha produtiva, acaba pesando no bolso do consumidor final. As mudanças não ficam limitadas às pessoas jurídicas e podem alcançar também às pessoas físicas.
A reforma estabelece que a pessoa física poderá ser considerada contribuinte do IVA, se incidir em algumas dessas hipóteses:
-Venda de mais de três imóveis no ano anterior, adquiridos há menos de cinco anos;
-Venda de mais de um imóvel no ano anterior, construído pelo próprio contribuinte nos últimos cinco anos;
-Aluguel de mais de três imóveis distintos, com receita anual superior a R$ 240 mil.
Na prática, projeta-se um aumento médio superior a 100% na carga tributária suportada pelo setor atualmente. Diante disso, o impacto deve ser cuidadosamente avaliado por investidores pessoa física e empresários do ramo imobiliário, considerando os reflexos nos negócios e nos preços finais dos imóveis. Além do mais, considerando a relevância estratégica do mercado imobiliário para a economia nacional, é inevitável reconhecer que haverá o repasse do aumento tributário ao preço final dos imóveis, prejudicando os consumidores brasileiros.
Vinícius Brati Heinzen Advogado – OAB/SC: 51.982
