N\u00e3o \u00e9 de hoje que o mercado imobili\u00e1rio sofre com elevada carga tribut\u00e1ria. Apesar disso, a proposta da reforma tribut\u00e1ria prev\u00ea o aumento significativo das al\u00edquotas incidentes sobre o ramo. Atualmente, o setor imobili\u00e1rio \u00e9 tributado de forma cumulativa, com apura\u00e7\u00e3o de PIS e COFINS – al\u00e9m do IRPJ e CSLL, os quais n\u00e3o est\u00e3o suscet\u00edveis \u00e0 mudan\u00e7a na norma geral, pelo menos por ora – exclusivamente sobre o valor de venda, sem dedu\u00e7\u00e3o dos custos incorridos.<\/p>\n
Com as novas regras, o regime passa a ser o n\u00e3o-cumulativo, \u00e0 medida em que o c\u00e1lculo do d\u00e9bito do IVA (IBS e CBS) sobre a venda do im\u00f3vel dever\u00e1 observar os cr\u00e9ditos sobre custos relacionados \u00e0 produ\u00e7\u00e3o. Portanto, passa-se a aplicar o sistema cr\u00e9dito\/d\u00e9bito para todas as empresas, inclusive as empresas optantes pelo Lucro Presumido, diferentemente da regra atual que disponibiliza esse regime de tributa\u00e7\u00e3o somente para as empresas optantes pelo Lucro Real.<\/p>\n
Para fazermos uma breve compara\u00e7\u00e3o, a al\u00edquota que hoje \u00e9 de 3,65%, sobre o valor total da venda, passa a ser de 26,5% a 28% (al\u00edquota ainda n\u00e3o estabelecida pelo Poder Legislativo) sobre a diferen\u00e7a entre o d\u00e9bito tribut\u00e1rio ocorrido da venda e os cr\u00e9ditos dos custos operacionais.<\/p>\n
\u00c9 verdade que o segmento contar\u00e1 com um redutor de al\u00edquota de 40% sobre o IVA total, resultando em uma al\u00edquota m\u00e9dia entre 15,9% e 17,9% – a depender do faturamento anual da Pessoa Jur\u00eddica – sobre o lucro das transa\u00e7\u00f5es de im\u00f3veis novos. Ainda, haver\u00e1 o redutor social de R$ 100 mil sobre o valor tribut\u00e1vel, com o objetivo de reduzir o custo de im\u00f3veis populares. Entretanto, quando somamos o IVA ao ITBI, a despesa tribut\u00e1ria final poder\u00e1 chegar a quase 20% sobre o valor do im\u00f3vel.<\/p>\n
Trata-se, portanto, de um aumento expressivo na tributa\u00e7\u00e3o, que assusta o empresariado, mas que, ao fim da linha produtiva, acaba pesando no bolso do consumidor final. As mudan\u00e7as n\u00e3o ficam limitadas \u00e0s pessoas jur\u00eddicas e podem alcan\u00e7ar tamb\u00e9m \u00e0s pessoas f\u00edsicas.<\/p>\n
A reforma estabelece que a pessoa f\u00edsica poder\u00e1 ser considerada contribuinte do IVA, se incidir em algumas dessas hip\u00f3teses:<\/p>\n
-Venda de mais de tr\u00eas im\u00f3veis no ano anterior, adquiridos h\u00e1 menos de cinco anos;
\n-Venda de mais de um im\u00f3vel no ano anterior, constru\u00eddo pelo pr\u00f3prio contribuinte nos \u00faltimos cinco anos;
\n-Aluguel de mais de tr\u00eas im\u00f3veis distintos, com receita anual superior a R$ 240 mil.<\/p>\n
Na pr\u00e1tica, projeta-se um aumento m\u00e9dio superior a 100% na carga tribut\u00e1ria suportada pelo setor atualmente. Diante disso, o impacto deve ser cuidadosamente avaliado por investidores pessoa f\u00edsica e empres\u00e1rios do ramo imobili\u00e1rio, considerando os reflexos nos neg\u00f3cios e nos pre\u00e7os finais dos im\u00f3veis. Al\u00e9m do mais, considerando a relev\u00e2ncia estrat\u00e9gica do mercado imobili\u00e1rio para a economia nacional, \u00e9 inevit\u00e1vel reconhecer que haver\u00e1 o repasse do aumento tribut\u00e1rio ao pre\u00e7o final dos im\u00f3veis, prejudicando os consumidores brasileiros.<\/p>\n
Vin\u00edcius Brati Heinzen Advogado – OAB\/SC: 51.982<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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