Com as novas regras, o regime passa a ser o não-cumulativo, à medida em que o cálculo do débito do IVA (IBS e CBS) sobre a venda do imóvel deverá observar os créditos sobre custos relacionados à produção. Portanto, passa-se a aplicar o sistema crédito/débito para todas as empresas, inclusive as empresas optantes pelo Lucro Presumido, diferentemente da regra atual que disponibiliza esse regime de tributação somente para as empresas optantes pelo Lucro Real.

Para fazermos uma breve comparação, a alíquota que hoje é de 3,65%, sobre o valor total da venda, passa a ser de 26,5% a 28% (alíquota ainda não estabelecida pelo Poder Legislativo) sobre a diferença entre o débito tributário ocorrido da venda e os créditos dos custos operacionais.

É verdade que o segmento contará com um redutor de alíquota de 40% sobre o IVA total, resultando em uma alíquota média entre 15,9% e 17,9% – a depender do faturamento anual da Pessoa Jurídica – sobre o lucro das transações de imóveis novos. Ainda, haverá o redutor social de R$ 100 mil sobre o valor tributável, com o objetivo de reduzir o custo de imóveis populares. Entretanto, quando somamos o IVA ao ITBI, a despesa tributária final poderá chegar a quase 20% sobre o valor do imóvel.

Trata-se, portanto, de um aumento expressivo na tributação, que assusta o empresariado, mas que, ao fim da linha produtiva, acaba pesando no bolso do consumidor final. As mudanças não ficam limitadas às pessoas jurídicas e podem alcançar também às pessoas físicas.

A reforma estabelece que a pessoa física poderá ser considerada contribuinte do IVA, se incidir em algumas dessas hipóteses:

-Venda de mais de três imóveis no ano anterior, adquiridos há menos de cinco anos;
-Venda de mais de um imóvel no ano anterior, construído pelo próprio contribuinte nos últimos cinco anos;
-Aluguel de mais de três imóveis distintos, com receita anual superior a R$ 240 mil.

Na prática, projeta-se um aumento médio superior a 100% na carga tributária suportada pelo setor atualmente. Diante disso, o impacto deve ser cuidadosamente avaliado por investidores pessoa física e empresários do ramo imobiliário, considerando os reflexos nos negócios e nos preços finais dos imóveis. Além do mais, considerando a relevância estratégica do mercado imobiliário para a economia nacional, é inevitável reconhecer que haverá o repasse do aumento tributário ao preço final dos imóveis, prejudicando os consumidores brasileiros.

Vinícius Brati Heinzen Advogado – OAB/SC: 51.982

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Quando o consenso não é possível, como em casos de falecimento ou desaparecimento do vendedor, o usucapião pode ser uma solução. Gustavo Costa, cofundador da Herdei, explica que o usucapião é viável se a posse do bem foi feita sem contestação do proprietário registrado. O comprador sem registro em cartório ou comprovantes da negociação pode requisitar o usucapião do imóvel.
Para isso, o interessado deve reunir provas de ocupação sem contestação, como contas de água e luz, recibos e declarações de vizinhos, conforme explica Kevin de Sousa, advogado e especialista em Direito Imobiliário e membro do Ibradim.
Resumidamente, a regularização por escritura pública é recomendada quando há consenso, enquanto o usucapião é uma alternativa viável em casos de desacordo ou impossibilidade de contato com o vendedor.

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A compra e venda de imóveis é cercada por uma grande leva de burocracia. Independente se sua empresa trabalha no ramo imobiliário ou apenas, no decorrer do caminho, resolver adquirir algum imóvel ou se desfazer de algum. Neste processo, é fundamental contar com o profissionalismo de um advogado especialista. 

Uma análise mal feita, erros em contratos que possam comprometer todo o processo ou mesmo causando prejuízos para qualquer uma das partes, é passível de acontecer quando é feito por algum leigo no assunto.

Fazer uma análise prévia de toda a documentação por um advogado, é o que vai dar a segurança, tanto para a compra quanto para a venda. Observar o histórico do imóvel, se tem matrículas nos cartórios de registro de imóveis, se tem alguma penhora ou pendência judicial, como inventário, precisam ser levantados antes de efetivar o negócio.  

Contar com a assessoria de um advogado, é ter a segurança e a proteção dos interesses da sua empresa. Entenda a importância em contar com um escritório de advocacia especializado em direito imobiliário.

O papel de um advogado na compra e venda de imóveis

Um contrato de compra e venda de imóveis tem muitos detalhes e exige atenção especial das partes envolvidas, pelos riscos que permeiam a transação. Se você quer fugir de todos os problemas que envolvem este setor, o melhor a fazer é contratar uma consultoria jurídica imobiliária. 

Os profissionais especializados, têm as habilidades para fazer todo o processo, desde a melhor negociação, levantamento de dados acerca do imóvel até a elaboração do contrato. Tudo isso sempre na defesa da sua empresa, mas levando em consideração a legislação brasileira e os entendimentos legais sobre o tema. 

Veja alguns dos principais benefícios que você e sua empresa têm ao contratar os serviços de um advogado, para a negociação de compra e venda de imóvel. 

Segurança em todas as negociações

Muitas imobiliárias já mantêm em seu rol de funcionários ou terceirizados, a contratação de um profissional ou um escritório de advogados especializados em direito imobiliário para oferecer maior segurança para a empresa. O papel principal, neste sentido, é intermediar a negociação, buscando a conciliação entre as partes, com um negócio que seja viável.

Com a segurança de uma assessoria jurídica, você tem certeza de que seus interesses estão sendo garantidos pela análise de um profissional. Também sabe que o contrato conta com todos os detalhes necessários, visando sempre oferecer o maior número possível de informações, para tomar a melhor decisão acerca do negócio. 

Elaboração do contrato 

O contrato é a maneira formal de legalizar e documentar uma negociação. Na compra e venda de imóveis tem uma importância e por isso precisa ser feito por um profissional que tenha conhecimento de causa. No documento devem constar as obrigações de ambas as partes, valores, dados do imóveis, além de cláusulas importantes  específicas de cada negociação. 

Para que tudo seja feito dentro da legislação vigente, é fundamental que a elaboração seja feita por um advogado especialista, para não haver qualquer tipo de erro que venha causar prejuízo ou nulidade. Nestes casos, apenas um profissional de confiança é capaz de redigir ou fazer a análise do contrato e esclarecer dúvidas que por acaso surgirem. 

Acompanhamento dos registros

Além da verificação da autenticidade da documentação, se há pendências judiciais ou outro problema que possa interferir na negociação, o assessor jurídico imobiliário ajuda seu cliente em todos os trâmites legais com relação ao registro do imóvel.  Com a competência de um profissional especializado, o processo se torna mais fácil. Ainda com garantias de que a transação está sendo feita dentro dos moldes da lei, respeitando as particularidades, os direitos e deveres de cada uma das partes. 

Fazer uma negociação de imóvel sem a segurança de um profissional, é correr riscos de perder valores muito maiores do que o investimento que é contratar uma assessoria jurídica. Por isso, antes de pensar em fazer uma transação imobiliária com algum leigo ou mesmo confiar nas suas habilidades, considere o valor do imóvel,  as custas de um advogado e os gastos com um eventual prejuízo. 

Continue acompanhando nosso blog e saiba mais informações sobre a importância da sua empresa manter uma assessoria jurídica permanente. 

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Discussões afloraram em todo o País acerca da possibilidade do bem de família poder ser penhorado, o que definitivamente restou decidido, tanto pelo Supremo Tribunal Federal como pelo Superior Tribunal de Justiça.

A decisão foi de que o bem de família ofertado pelo fiador pode sim ser penhorado, não podendo dessa forma se valer da impenhorabilidade.

A matéria já possuía base legal, uma vez que a Lei 8.009/1990 previu um rol de exceções à regra da impenhorabilidade do bem de família, entre as quais está a obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação (artigo 3º, inciso VII, incluído pela Lei 8.245/1991).

Desse modo, segundo entendimento jurisprudencial, o bem de família, ofertado como garantia de fiança pode ser penhorado, podendo com isso ser alienado para pagamento de débito decorrente de aluguel.

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No entanto, diante da permanência da crise sanitária, no início de abril, por maioria de votos, o Plenário do Supremo Tribunal Federal estendeu a benesse aos atingidos até o final do mês de junho do corrente ano. 

A decisão “(…) constatou ameaças de lesão dos direitos fundamentais à saúde, à moradia, à dignidade e à vida humana.” A restrição, mas com uma novidade, agora abrange também os imóveis rurais. 

Ao mesmo tempo que existe o risco à crise humanitária, têm-se muitos casos de pessoas que sobrevivem de algumas rendas oriundas de aluguel e não estão conseguindo recebê-los. Portanto, parece que a decisão mais acertada seria haver comprovação da impossibilidade do pagamento dos valores, sob pena de se estar estimulando o calote.

Fonte: Conjur

Fonte: Mauri João Galeli – OAB/SC 13.472

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No entanto, diante da permanência da crise sanitária, no início de abril, por maioria de votos, o Plenário do Supremo Tribunal Federal estendeu a benesse aos atingidos até o final do mês de junho do corrente ano. 

A decisão “(…) constatou ameaças de lesão dos direitos fundamentais à saúde, à moradia, à dignidade e à vida humana.” A restrição, mas com uma novidade, agora abrange também os imóveis rurais. 

Ao mesmo tempo que existe o risco à crise humanitária, têm-se muitos casos de pessoas que sobrevivem de algumas rendas oriundas de aluguel e não estão conseguindo recebê-los.Portanto, parece que a decisão mais acertada seria haver comprovação da impossibilidade do pagamento dos valores, sob pena de se estar estimulando o calote.

Fonte: Conjur

Fonte: Mauri João Galeli – OAB/SC 13.472

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Entretanto, já no inciso XXIII do art. 5º, a CF impõe que a propriedade (rural e urbana) deverá atender a sua função social, ou seja, há uma sobreposição do interesse coletivo ao do particular.Isso significa que, apesar de ser um direito, a propriedade privada pode sofrer limitações impostas pelo Estado.

Como exemplo disso, podemos citar a obrigatoriedade da proteção ao meio ambiente, a defesa de patrimônios históricos etc. Outra situação existente e por vezes despercebida, é a imposição de limites na realização de parcelamentos dos imóveis. 

A criação de normas (leis), prevendo políticas de desenvolvimento urbano, são necessárias para garantir a ocupação sustentável das cidades.

Entretanto, com maior frequência em propriedades rurais urbanizáveis, muitas famílias vendem uma pequena fração de seus imóveis mediante contratos particulares de compra e venda, dando origem aos “loteamentos clandestinos” ou então a “loteamentos irregulares”.

Esse tipo de transação é irregular e pode ensejar responsabilidade civil e criminal das partes envolvidas, além da possibilidade de se impor a demolição de eventuais benfeitorias realizadas no local.

Antes de realizar qualquer negócio, procure orientação jurídica.

Fonte: João Henrique Wiggers Tortelli – OAB/SC 39.323

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Obviamente que quando o comprador e o vendedor entram num acordo, nada disso se faz necessário, pois as partes podem se utilizar do distrato (com previsão no artigo 472 do Código Civil). A questão discutida nas demandas judiciais era, se diante do não pagamento o vendedor teria que primeiro, judicialmente, rescindir o contrato ou poderia simplesmente ajuizar ação de reintegração de posse.

O artigo 474 do Código Civil prevê “A cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito (…)”A interpretação do Superior Tribunal de Justiça – STJ até o mês de agosto de 2021 era no sentido de que a ainda que tivesse a cláusula resolutiva expressa, ou seja, cláusula inserida no contrato afirmando que na inadimplência o contrato estaria desfeito, teria que antes de buscar a posse novamente desfazer judicialmente o contrato.

O julgado (Resp 1789863) interpretou diferentemente agora o artigo 474 do Código Civil, afirmando que não paga a obrigação assumida no contrato de promessa de compra de imóvel, o vendedor para retomar a posse não necessita rescindir o contrato antes de propor ação de reintegração de posse.

Para o Ministro da Superior Instância Marco Buzzi, “a lei não determina que o compromisso de compra e venda deva, em todo e qualquer caso, ser resolvido judicialmente; pelo contrário, admite expressamente o desfazimento de modo extrajudicial (…)”.

Importante nesse sentido que o vendedor de imóveis busque ajuda de advogado especializado para inserir no contrato de promessa de compra e venda, cláusula resolutiva expressa, o qual, diante da inadimplência pode simplesmente notificar o vendedor para pagar, sob pena do negócio estar desfeito sem a tutela do Poder Judiciário.

Fonte: Mauri João Galeli – OAB/SC 13.472

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Pode ela ser criada por escritura pública ou por testamento, onde na mesma matrícula do imóvel pode haver diversos proprietários, que dividem fração de tempo de uso, que no mínimo será de 7 dias, com exclusividade, da área total do imóvel. Vamos para um exemplo prático: 4 amigos compraram um sítio e via regime de multipropriedade “abrem” uma matrícula, onde ficam proprietários em condomínio do referido imóvel, mediante frações de tempo de uso, sendo que combinam que cada um poderá utilizar a integralidade do sítio durante uma semana, de forma alternada. 

Ao contrário do condomínio edilício, a venda das frações de tempo não necessita dar o direito de preferência aos demais condôminos (Art. 1358-L do CC), bem como não precisa comunicá-los. MULTIPROPRIEDADE É O REGIME DE CONDOMÍNIO ONDE CADA PROPRIETÁRIO DO MESMO IMÓVEL É DONO DE UMA FRAÇÃO DE TEMPO PARA USO COM EXCLUSIVIDADE DO TOTAL DO IMÓVEL.

A inovação legal veio para gerar novos negócios, facilitando a aquisição imobiliária, já que as pessoas podem adquirir imóveis, sem, no entanto, dispor da integralidade dos recursos, uma vez que irão comprar imóveis em fração de tempo de uso.

Fonte: Mauri João Galeli – OAB/SC 13.472

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